AUMENTO DEL SALARIO MINIMO EN COLOMBIA: SU VERDADERO IMPACTO EN EL VALOR DE LA VIVIENDA USADA

Cada año, el incremento del salario mínimo en Colombia genera preguntas sobre el mercado inmobiliario:

• ¿Suben los precios de la vivienda usada?
• ¿Es buen momento para comprar un inmueble?
• ¿Los propietarios deben ajustar el valor de sus inmuebles?

Si hablamos de vivienda usada, es importante saber que su precio no está indexado legalmente al salario mínimo, a diferencia de otros bienes y servicios de la economía; sin embargo, termina teniendo un efecto arrastre en el mercado de vivienda usada, porque:

• Los precios de referencia que los vendedores usan tienden a seguir la tendencia del mercado general.
• Los compradores comparan la vivienda usada con nuevas y ajustan expectativas de precio.
• El costo de oportunidad de construir nuevo impacta la oferta de vivienda usada disponible.

El resultado suele ser mayores precios de oferta en vivienda usada, especialmente cuando la demanda se mueve ante subidas de precio ya que los compradores prefieren la opción de usados frente a inmuebles nuevos o VIS.

Como funciona realmente la relación de precios de viviendas en comparación al aumento del salario mínimo, con datos y fundamentos.

1. El precio de la vivienda usada NO se ajusta automáticamente al salario mínimo

En Colombia, el valor de la vivienda usada se define principalmente por:

• Ubicación
• Estado del inmueble
• Oferta y demanda del sector
• Precios de cierre reales del mercado
• Condiciones de financiación e interés

Para evitar confusiones, a diferencia de otros rubros, y desde un punto de vista técnico, no existe ninguna norma que obligue a subir el precio de una vivienda usada cuando aumenta el salario mínimo.

2. ¿Dónde sí aparece el efecto? En los costos asociados, no en el precio directo

El impacto del aumento del salario mínimo sobre la vivienda usada es indirecto y este asociado principalmente a los costos operativos, no del valor comercial del inmueble. Por ejemplo:

• Mantenimiento y adecuaciones: Servicios de plomería, electricidad, pintura, remodelaciones y administración de obra dependen de mano de obra que se ajusta al salario mínimo.
• Administración de edificios y conjuntos: El personal de vigilancia, aseo y mantenimiento suele devengar un salario mínimo.
• Servicios inmobiliarios: Avalúos, trámites, notarías, mudanzas y servicios conexos tienden a ajustarse gradualmente.

Esto puede influir en los gastos del propietario, pero no justifica por sí solo un aumento del precio de venta de la vivienda usada.

3. Datos del mercado: La vivienda usada es más estable

De acuerdo con los indicadores del DANE y análisis sectoriales de Camacol y el Banco de la República, el comportamiento histórico del mercado muestra que:

• La vivienda usada suele tener incrementos de precio más moderados que la vivienda nueva.
• La variación en su precio está más relacionada con inflación general, tasas de interés y oferta y demanda, que con ajustes salariales.
• En períodos de aumentos fuertes del salario mínimo, no se observa una correlación directa ni inmediata con alzas equivalentes en vivienda usada.

4. ¿Aumenta el poder de compra? Depende más del crédito que del salario

Aunque el salario mínimo suba, la capacidad real de compra de vivienda usada depende principalmente de:

• Tasas de interés hipotecario
• Condiciones de crédito
• Ingreso familiar total (no solo el mínimo)
• Capacidad de endeudamiento

El Banco de la República ha señalado que los cambios en tasas de interés tienen un impacto mucho más fuerte sobre la demanda inmobiliaria que los ajustes salariales.

Por eso, en muchos casos, el aumento del salario mínimo mejora el flujo mensual, pero no cambia de forma sustancial el rango de vivienda usada al que puede acceder un comprador.

5. ¿Qué significa esto para propietarios y compradores de vivienda usada?

Para propietarios:

• Subir el precio solo porque aumentó el salario mínimo no tiene sustento técnico ni comercial.
• El mercado valida precios con comparables reales, no con ajustes salariales.

Para compradores:

• La vivienda usada sigue siendo una opción competitiva y menos volátil.
• El momento de compra depende más de tasas, negociación y ubicación que del salario mínimo.

La vivienda usada actúa como un amortiguador frente a cambios económicos abruptos.

Conclusión:

• El aumento del salario mínimo en Colombia no impacta directamente el precio de la vivienda usada, su efecto es indirecto y se refleja principalmente en costos operativos y servicios asociados, no en el valor comercial del inmueble.
• En un entorno económico cambiante, la vivienda usada es más estable, basada en fundamentos reales del mercado y no en indexaciones automáticas.
• Entender esta diferencia es fundamental para tomar decisiones informadas, negociar con criterio y construir confianza en el proceso de compra o venta.

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* Este contenido tiene fines informativos y no busca generar polémica ni influir en decisiones particulares.